CZTERY RAZY NIE

7.Moim zdaniem, CZTERY RAZY NIE -8.2

Dlaczego Galeria Wilanów nie powinna powstać w obecnie planowanej formie

Autorka tekstu jest absolwentką Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej, w listopadzie 2014 r., obroniła dyplom magisterski pt. „Strefa handlowo-usługowa w nowych dzielnicach dużych miast w kontekście miejsca i klimatu. Projekt pasaży wilanowskich jako ośrodka usługowo-społecznego”, pod kierunkiem mgr. inż. arch. Grzegorza A. Buczka.

Skala – konflikt interesów czy brak zrozumienia

Zespół mieszkaniowy Miasteczko Wilanów zmienił przez ostatnią dekadę obraz Dzielnicy Wilanów. Na razie mieszka tu „tylko” 10 tys. osób (zameldowanych), jednak docelowa liczba mieszkańców Miasteczka oceniana jest na 50 tys. (a całej dzielnicy na 100 tys.). Dla tak dużego założenia niezbędne jest lokalne centrum, w którym mieszkańcy mogliby robić zakupy, spędzać wolny czas i integrować się.

Pierwsze koncepcje zagospodarowania centrum, oparte na modelu uliczki handlowej z rynkiem i sklepikami, nie doczekały się realizacji prawdopodobnie z powodu zbyt małej ilości potencjalnych użytkowników. Niestety, od 2010 r. nowy inwestor – GTC – proponuje wielkie centrum handlowe o pow. 77 tys. m2 GLA (przyp red: powierzchnia najmu brutto) – Galerię Wilanów. Obiekt ma być porównywalny wielkościowo, i pod niektórymi względami jakościowo, do warszawskiej Galerii Mokotów – o pow. 68 tys. m2 GLA, dzieła tego samego inwestora. Centra powyżej 75 tys. m2 GLA zalicza się do ponadregionalnych, a ich obszar oddziaływania dochodzi do 40 km. Galeria Wilanów służyłaby więc całej Warszawie oraz południowym gminom ościennym, a nie głównie mieszkańcom Wilanowa. Obiekty handlu w skali lokalnej powinny mieć maksymalnie 50 tys. m2. W celu zapełnienia 10-hektarowego centrum powinny pojawić się różnorodne funkcje uzupełniające: mieszkania, biura, domy kultury, biblioteki, usługi sportu, przedszkola, żłobki, a nawet przychodnie i urzędy. Program centrum powinien jednak odpowiadać skali Miasteczka Wilanów – przykładowo: zamiast multipleksu wystarczyłoby małe, dwusalowe kino. Centrum lokalne właśnie tym się różni od galerii handlowej, że funkcje komercyjne zrównoważone są funkcjami społecznymi. Funkcjonują w symbiozie. Możliwość załatwienia kilku spraw w jednym miejscu jest korzystna zarówno dla inwestorów, jak i dla mieszkańców, gdyż im więcej funkcji, tym więcej potencjalnych użytkowników. Mieszanie funkcji umożliwia uzyskanie efektu tętniącego życiem kawałka miasta. Kiedy biura pustoszeją, zapełniają się mieszkania i pobliskie dostępne z uliczek lokale.

Rolą architektów i urbanistów jest zaprojektowanie spójnego centrum, które umiejętnie łączyłoby funkcje handlowe z przestrzeniami społecznymi i było komfortowe dla wszystkich użytkowników. Istnieje wiele rozwiązań pozwalających pogodzić komfort zakupów z nienajlepszymi warunkami atmosferycznymi, z zachowaniem podziału centrum na kwartały. Częstym rozwiązaniem są całościowe lub fragmentaryczne przekrycia placów, dziedzińców czy ulic handlowych, a także zastosowanie markiz, arkad i nadwieszeń. Liczne usługi mogą być dostępne zarówno z ulicy, jak i od wewnętrznych atriów. Poszczególne budynki mogą być ze sobą połączone na poziomie –1 oraz krytymi kładkami na poziomie +1, dzięki czemu można skorzystać z licznych usług bez konieczności wychodzenia na zewnątrz.

Najistotniejsze w planowaniu dużych inwestycji jest nieblokowanie naturalnej cyrkulacji ruchu – zachowanie możliwości chodzenia uliczkami centrum o każdej porze dnia, a także przejeżdżania przez nie na rowerze czy na rolkach. Dlatego ulice od strony zabudowy mieszkaniowej powinny być kontynuowane, tak by tworzyły kwartały o wielkości typowej dla Miasteczka (długość max. 100 m). Większe kwartały stanowią barierę między przestrzeniami publicznymi, zakłócają ich ciągłość, która jest bardzo ważna, gdyż umożliwia przemieszczanie się atrakcyjnymi przestrzeniami i odkrywanie następnych. W przypadku Galerii Wilanów potrzebne będzie ok. 15 min., aby obejść ją dookoła, gdy będzie zamknięta.

W centrum w jednym z budynków powinien znaleźć się również supermarket dla osób zainteresowanych większymi zakupami. Jednak nie powinien mieć więcej niż 2 tys. m2 . To wielkość optymalna dla lokalnego handlu. W odległości 1 km od centrum Miasteczka istnieją już cztery takie obiekty, a piąty ma powstać w biurowcu Royal Wilanów.

Przestrzeń publiczna – niedocenione dobro wspólne

W ostatnich latach w USA prawie całkiem zaprzestano budowania dużych zamkniętych centrów handlowych, wiele wyburzono lub przekwalifikowano. Przyczyniły się do tego rozpowszechnione zakupy przez internet, silna konkurencja, kryzys, a przede wszystkim mało różnorodna oferta. Dlaczego zatem w Polsce nadal powstają tego typu obiekty? Prawdopodobnie dlatego, że deweloperzy wykorzystują fakt, że w miastach środkowej Europy nadal nie ma odpowiedniej edukacji architektonicznej, świadomości istoty dobra wspólnego, jakim jest miasto i tego, że jakość życia i zamieszkiwania nie zależy wyłącznie od jakości mieszkań, ale także od urbanistycznego otoczenia. Mieszkańcy Miasteczka Wilanów stanowią jednak specyficzną grupę klientów: mieszka tu dużo młodych, wykształconych, pracujących ludzi, którzy stanowią wymagającą grupę konsumentów. Nie zadowoli ich typowa galeria z powtarzalną ofertą.

Lokalne centrum powino być nie tylko ośrodkiem handlowym, lecz przede wszystkim miejscem ogniskującym życie mieszkańców danej okolicy. Ludzie, aby mogli nawiązywać ze sobą kontakt, tworzyć wspólnoty, angażować się w sprawy sąsiedzkie, a także wyrażać opinie poprzez protesty czy manifestacje, potrzebują przestrzeni, które im to umożliwią. Takimi przestrzeniami są lokalne ośrodki usługowo-społeczne, np. domy kultury, biblioteki, sale spotkań oraz atrakcyjne przestrzenie publiczne zlokalizowane pomiędzy budynkami, gdyż to tam – na ulicach i placach – toczy się prawdziwe życie. Niestety stopniowo ową miejską przestrzeń społeczną zastępują centra handlowe, które coraz częściej są nie tylko miejscem dokonywania zakupów, lecz także spędzania czasu.

Mimo, że otoczenie galerii handlowej jest terenem półprywatnym, posiada on wiele cech przestrzeni publicznej, „udaje ją”, choćby poprzez organizowanie otwartych imprez okolicznościowych. Jednak oczywiste jest, że celem funkcjonowania galerii handlowych jest przyciągnięcie klientów i wypracowanie zysku, a nie zapewnie im miejsca do spędzania czasu i tworzenia relacji. Teren ten jest kontrolowany przez prywatnego inwestora i od niego zależy, kiedy i w jaki sposób wspomniane przestrzenie mogą być użytkowane.

Regulacje wprowadzane przez władze miejskie służą jednak do wyegzekwowania od inwestora realizacji pełnoprawnych przestrzeni publicznych, na gruncie prywatnym. Tak stało się na przykład w centrum hamburskiego Hafencity. Kwartał handlowy Uberseequartier składa się z dwunastu budynków zaprojektowanych przez różnych architektów, ale ma jednego zarządcę, który czuwa nad organizacją kulturalnych wydarzeń i utrzymaniem porządku. Przy sprzedaży działki miasto zawarło bowiem z inwestorem umowę o „ograniczeniu praw własności”, zapewniając pełnoprawny publiczny charakter wszystkim przestrzeniom między budynkami – z 24-godzinnym dostępem, a nawet możliwością zorganizowania akcji protestacyjnej.

Dziedzictwo – bliskość pałacu

Przyszłe centrum powinno zostać zaprojektowane szczególnie starannie ze względu na bardzo bliskie sąsiedztwo zabytkowego założenia parkowo-pałacowego w Wilanowie, które stanowi kulturowe dziedzictwo narodowe, czyli również dobro wspólne. Nikt nie wyobraża sobie lokalizowania olbrzymiego centrum handlowego 300 metrów od Luwru, Wersalu czy brukselskiego Wielkiego Placu… Jednak w Polsce inwestorom co jakiś czas udaje się przeforsować rozwiązania, które nie uzyskałyby zgody w większości zachodnich miast.

Obecny projekt GTC jest zagrożeniem dla spójności genius loci Wilanowa. Proponowany dotychczas budynek, mimo licznych przeszkleń, jest monolityczną bryłą nienawiązującą ani do okolicznej zabudowy historycznej, ani do współczesnej. Jest tak m.in. dlatego, że wielkie bezokienne galerie handlowe ciężko wpisać w kwartałową tkankę miejską.

Elewacje centrum powinny być nowoczesne, jednak tych od strony Miasteczka nie należy traktować tak samo jak tych od strony Pałacu. Pierwsze powinny przypominać zabudowę mieszkaniową, z wertykalnymi podziałami na klatki, tak aby „przejście” między miasteczkiem a centrum było „płynne”. Drugie powinny być zdecydowanie bardziej klasyczne, eleganckie, horyzontalne, nawiązujące do wielobryłowości Pałacu.

Zgodność planu miejscowego ze studium

Sytuacja planistyczna dotycząca centrum jest przedmiotem wielu dyskusji. Procedura zmiany obecnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów Przedpola Pałacu Wilanowskiego rozpoczęła się w 2012 r. Było to spowodowane dwoma czynnikami: po pierwsze – obecny plan został uchwalony według starej, dwuetapowej procedury planistycznej z 1994 r., która nie nakazywała określania licznych wymaganych dziś parametrów, np. dotyczących maksymalnych rozmiarów planowanych obiektów handlowych; po drugie – nowa wersja planu miejscowego musi uwzględniać zapisy Studium Warszawy (2006 r.) oraz fakt utworzenia Wilanowskiego Parku Kulturowego (2012 r.).

Studium na obszarze Przedpola wyznacza centrum dzielnicowe, które powinno być uzupełnione „zabudową wielofunkcyjną (usługową i mieszkaniową) o zwartej strukturze urbanistycznej i śródmiejskim charakterze z wytworzeniem pasaży usługowych wzdłuż ciągów ulicznych i placów”. Studium dopuszcza na tym terenie funkcję handlową o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 „(…) pod warunkiem dostosowania formy architektonicznej do charakteru zabudowy śródmiejskiej(…)” (str. 99). Fragment ten wskazuje potrzebę dopasowania zabudowy centrum do kwartałowej struktury Miasteczka, tak jak proponowali architekci DIJO w 1996 r. w opracowaniu konkursowym dla Wilanowa Zachodniego czy Guy Perry w 2000 r. w tzw. „master planie”. Nie byłoby dziś tych wszystkich rozważań na temat tego, jak powinno wyglądać centrum Miasteczka Wilanów, gdyby nie liczne decyzje planistyczne podejmowane kilkanaście lat temu. Rezygnacja z prawa do pierwokupu gruntu była przyzwoleniem, aby to założenie, mimo swej skali, stało się przedsięwzięciem prywatnym. Ważne jest teraz, by obecne władze miasta pamiętały, że żaden deweloper nie zadba za nich o interes mieszkańców.

Anna Balawender

Na zdjęciach przedstawiona jest propozycja projektowa centrum, wykonana w ramach dyplomu magisterskiego.

W części północnej zaprojektowany został obiekt łączący funkcje społeczne z komercyjnymi, a w nim: mediateka, przychodnia, świetlica, sala wielofunkcyjna, dwusalowe kino, liczne restauracje i sklepy. W części południowej kontynuowana została zabudowy kwartałowa Miasteczka Wilanów: sześć budynków rozmieszczono po dwóch stronach pieszego pasażu, biegnącego środkiem. Większość zabudowy na poziomach 0 i +1 stanowią lokale usługowe, w tym centrum sportu z basenem. Na wyższych kondygnacjach (2–4) zlokalizowany został hotel, 3 biurowce oraz 2 budynki mieszkalne.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>